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El COVID-19 y los contratos de arrendamiento

El autor analiza la aplicación de la excesiva onerosidad de la prestación a los contratos de arrendamiento, tomando en cuenta el aislamiento social obligatorio establecido por el Decreto Supremo Nº 044-2020-PCM. De este modo, evalúa la posibilidad de considerar al aislamiento como un evento extraordinario e imprevisible que podría dar lugar al derecho de exigir una reducción en el monto de la renta. Por otro lado, considera también las opciones que podría tener el arrendador ante este mismo escenario, dando lugar a lo que denomina el “dilema del coronavirus”.

1. Introducción

Ante el establecimiento del aislamiento social obligatorio como medida preventiva frente a los efectos (que pueden llegar a niveles escalofriantes) del COVID-19, mediante el Decreto Supremo N° 044-2020-PCM, publicado la noche del 15 de marzo, varios aspectos de la vida del país se han visto suspendidos de forma un tanto intempestiva. A nivel económico, es claro que el aislamiento tiene una repercusión relevante sobre la ejecución de los contratos. Esta repercusión, en definitiva, no se puede reconducir a una sola figura jurídica, sino que implicará la intervención de varias, como la imposibilidad sobreviniente, la lesión y la imprevisión[1]. Y los contratos afectados son del más variado tipo. Entre ellos, un lugar prominente, qué duda cabe, le corresponde al contrato de arrendamiento, dado su rol protagónico en la atención al derecho a la vivienda y a la libertad de comercio e industria.

En efecto, un gran sector de la población se encuentra aislado en viviendas arrendadas. Por otro lado, muchos locales comerciales y de servicios, que han tenido que cerrar sus puertas, funcionan en inmuebles arrendados. En ese contexto, el freno que sufre la economía por el aislamiento puede ocasionar que las personas aisladas tengan menos (o ningún) ingreso económico y que los locales que puedan permanecer abiertos, tengan menores ingresos. De este modo, los arrendatarios podrían tener no pocos problemas para cumplir sus obligaciones de pago de renta. De hecho, en un grupo de casos podría suceder que los arrendatarios simplemente no puedan cumplir por una falta de recursos económicos derivada del aislamiento.

Así las cosas, ¿los arrendatarios pueden, jurídicamente, dejar de pagar la renta por esta situación? ¿Pueden los arrendadores, sin más, exigir el pago de la renta, pese a este clima socioeconómico de una complejidad sin precedentes?

La figura de la excesiva onerosidad de la prestación (en adelante, EOP), regulada en nuestro Código Civil en los artículos 1440 a 1446, puede ayudarnos a responder estas delicadas cuestiones. Si la capacidad de pago de los arrendatarios ha sido golpeada por esta lucha nacional contra la pandemia del COVID-19, es bastante probable que no puedan responder como es debido frente a la obligación de pago de la renta. Siendo así, cobra –bastante- sentido invocar a la EOP. No obstante, desde ya debe decirse que no siempre habrá de ser aplicable esta figura que protege a los contratantes frente a situaciones “extraordinarias e imprevisibles”. No basta con sustentar que la sociedad vive una circunstancia fuera de lo común e insospechada, hay algunas variables adicionales que se deben tener en cuenta, tal como veremos en las líneas que siguen. 

2. El aislamiento social obligatorio como evento extraordinario e imprevisible capaz incidir en los contrato de arrendamiento.

El artículo 1440 señala que la EOP es aplicable a “los contratos conmutativos de ejecución continuada, periódica o diferida”. Aquí debemos tener en cuenta que “es contrato conmutativo aquel en el que la entidad de las prestaciones puede ser establecida en el momento de la celebración del contrato (…). Son contratos de ejecución continuada cuando la obligación contractual da lugar a una prestación que, siendo una sola, se ejecuta ininterrumpidamente, durante todo el plazo del contrato (por ejemplo, la custodia en el contrato de depósito). Son contratos de ejecución periódica cuando la obligación contractual da lugar a varias prestaciones instantáneas del mismo carácter que deben ejecutarse periódicamente – de un modo fraccionado con cierta distantia temporis una de la otra – durante la vigencia del contrato (por ejemplo, el pago de la renta en el contrato de arrendamiento)[2].

¿El contrato de arrendamiento cumple con estas características? Claro que sí. Las prestaciones fundamentales de este contrato se hallan descritas en el artículo 1666 del Código Civil: el arrendador está obligado a “ceder temporalmente (…) el uso de un bien” y el arrendatario a pagar “cierta renta convenida”. Entonces, mientras que arrendador tiene una prestación que podemos considerar como continuada, el arrendatario tiene una prestación que puede considerarse periódica. Claro está, el arrendamiento es un contrato conmutativo.

Ahora bien, el artículo 1440 del Código Civil otorga un derecho al contratante: solicitar al fuero judicial (o arbitral, de corresponder) la reducción de la propia prestación o el aumento de la contraprestación. ¿Cuándo se puede hacer valer este derecho? Cuando la propia prestación “llega a ser excesivamente onerosa por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles”.

Siendo así, el arrendatario podría solicitar la reducción del pago de la renta, siempre que esta haya devenido en “excesivamente onerosa” a consecuencia de un evento no solo “extraordinario”, sino también “imprevisible”.

Hay que advertir, como lo hice en otro lugar[3], que las palabras “excesivamente onerosa”, “extraordinario” e “imprevisible” tienen cierto grado de vaguedad. Por esta razón, “los casos de excesiva onerosidad de la prestación pueden considerarse un tanto problemáticos, pues los operadores jurídicos pueden, de forma razonable, discrepar en torno a si se verifica una excesiva onerosidad o un evento extraordinario e imprevisible. La última palabra, claro está, la tendrá el fuero judicial o arbitral, dependiendo del caso”.

Fuente: Leyes ABC